5억 · 연 4.5% · 30년 원리금균등이면 월 253만원. 30년 총이자는 4억 1,200만원으로 원금의 82%입니다. 10년을 갚아도 원금은 20%밖에 안 줄어듭니다.
| 대출액 | 월 상환액 | 30년 총이자 | DSR 40% 통과 연소득 |
|---|---|---|---|
| 3억 | 1,520,056원 | 247,220,135원 | 약 4,600만원 이상 |
| 4억 | 2,026,741원 | 329,626,846원 | 약 6,100만원 이상 |
| 5억 | 2,533,427원 | 412,033,558원 | 약 7,600만원 이상 |
| 6억 | 3,040,112원 | 494,440,269원 | 약 9,100만원 이상 |
마지막 열은 스트레스 금리 없이 실제 금리로만 계산한 값입니다. 규제지역 변동금리(스트레스 3%p)로 심사받으면 5억을 받기 위해 연소득 약 1억 500만원이 필요합니다.
원리금균등은 매달 같은 금액을 내지만 초반엔 대부분이 이자입니다. 1년차에 낸 3,040만원 중 원금은 807만원뿐입니다.
| 연차 | 그해 갚은 원금 | 그해 낸 이자 | 연말 잔액 | 남은 원금 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 1년차 | 8,066,133 | 22,334,985 | 491,933,867 | 98% |
| 5년차 | 9,653,664 | 20,747,454 | 455,789,586 | 91% |
| 10년차 | 12,084,417 | 18,316,702 | 400,447,174 | 80% |
| 15년차 | 15,127,223 | 15,273,896 | 331,169,774 | 66% |
| 20년차 | 18,936,194 | 11,464,925 | 244,448,615 | 49% |
| 25년차 | 23,704,248 | 6,696,870 | 135,891,430 | 27% |
| 30년차 | 29,672,879 | 728,239 | 0 | 0% |
갈아타기는 10년 안에. 10년차까지 잔액이 4억이라 집을 팔아도 손에 남는 건 집값 상승분뿐입니다. 상환으로 자산을 만드는 속도는 15년차 이후에 붙습니다.
금리 0.5%p는 총이자 5,300만원. 5억 기준 4.5%→4.0%면 월 14만원, 30년 5,300만원 차이입니다. 대환 비용(중도상환수수료 최대 1.2%, 600만원)을 내고도 남습니다.
중도상환은 초반이 효과적. 5년차에 5천만원을 갚으면 남은 25년 이자가 약 5,700만원 줄지만, 20년차에 같은 돈을 갚으면 1,200만원 줄어드는 데 그칩니다.