현금 2억으로 서울 집 살 수 있나 — 생애최초 있을 때 vs 없을 때

같은 현금 2억, 같은 연봉 1억. 생애최초 자격이 있으면 6억 6천만원짜리 집, 없으면 3억 3천만원짜리 집입니다. 집값이 정확히 두 배 차이 납니다.

현금·연봉별 살 수 있는 최대 집값

규제지역 LTV는 일반 40%, 생애최초 70%입니다. 집값의 60%를 현금으로 들고 있어야 하는 사람과 30%만 있으면 되는 사람의 차이입니다. 그 사이에 서민·실수요자 60%가 있습니다. 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9천만원 이하, 집값 8억원 이하면 생애최초가 아니어도 60%까지 나옵니다(10.15 대책, 금융위원회 FAQ). 여기에 DSR이 소득에 따라 다시 한 번 깎습니다.

* 무주택 세대주 기준입니다. 연소득 7,000만원 줄은 서민·실수요자 LTV 60%(집값 8억 이하)로, 1억원 줄은 소득 기준(9천만원)을 넘어 일반 LTV 40%로 계산했습니다. 그래서 생애최초 카드의 값어치는 연소득 9천만원을 넘는 사람에게 가장 큽니다.

현금 2억·연봉 7천만원 조합이 6억 6천이 아니라 5억 3천에서 멈추는 이유는 DSR입니다. LTV로는 6억 6천까지 가능하지만 연봉 7천만원의 변동금리 DSR 한도가 3억 3천이라 집값이 5억 3천(현금 2억 + 대출 3.3억)으로 잘립니다.

생애최초 자격, 이 세 가지 때문에 날아갑니다

부모님과 같은 세대. 유주택 부모님 집에 주민등록이 있으면 불가. 실제로 독립해 세대분리하면 됩니다. 위장전입은 대출 회수 사유입니다.

배우자의 과거 소유 이력. 지금 무주택이어도 예전에 집을 팔았던 배우자가 있으면 불가. 세대분리로도 못 피합니다. 혼인신고 전이라면 별개로 봅니다.

분양권·지분. 상속받은 시골집 지분 1/4도 소유 이력입니다. 등기부등본 이력을 먼저 떼어 보세요.

그래서 4억 집과 8억 집은 무엇이 다른가

현금 2억 4천으로 4억 집을 살 수 있는 사람과 8억 집을 살 수 있는 사람은 출발선이 다릅니다. 10억 집으로 갈아탈 때 8억에서 가는 사람은 2억만 더 마련하면 되지만 4억에서 가는 사람은 6억이 필요합니다. 생애최초 카드는 한 번뿐이니, 쓸 거면 여력이 되는 한 높은 사다리에 쓰는 편이 유리합니다. 단 월 상환액이 소득의 40%에 가까워지면 그 집은 자산이 아니라 부담이 됩니다.